市场交易受挫  疫情影响可控

——陕西重点城市住宅销售市场运行情况分析

 

为了解新冠肺炎疫情防控对房地产市场的影响,掌握陕西重点城市房地产市场运行现状,为促进房地产市场健康可持续发展提出合理化建议,近期,陕西调查总队在本省重点监测城市,组织西安、宝鸡、咸阳调查队,选取了32家重点房企,32家重点经纪机构开展网络问卷调查和深入实地调研。

调查结果显示,今年以来,陕西房地产市场受疫情、环保停工和春节假期等因素影响,住宅供应量同比下降,销售低迷,价格有所波动。为了全力推动企业复工复产,促进房地产市场平稳发展,政府相关部门出台多项措施,取得的一定成效。

一、监测城市房地产市场运行基本情况

1月下旬至3月上旬,三个城市住宅销售市场基本处于“休市”状态。3月中旬以后,各地房地产企业逐步复工复产,房屋中介机构开门营业。但由于仍处于疫情防控期,劳务用工短缺,项目施工建设缓慢,购房者出门看房的意愿降低,交易活跃度明显下降,各地房地产住宅销售交易市场受到了较大冲击。

(一)西安市场调研情况

1.市场供应量下降。一季度,住宅项目建设施工进度停滞或减缓,市场供应量下降。据西安市住建局新建商品房预售审批数据,西安(十三个区)新批准商品住宅上市面积258.84万平方米,同比下降19.7%          

2.市场交易活跃度大幅降低。受疫情影响,居民减少外出,看房购房意愿下降。一季度,新建商品住宅累计网签销售面积181.59万平方米,较上年四季度下降43.9%;二手住宅累计网签交易64.28万平方米,较上年四季度下降52.7%

3.平均价格波动较大。对10个重点楼盘调查结果显示:3月份,新建住宅销售均价每平米13922元,较1月份的13126元上涨6.1%;二手住宅销售均价每平米14188元,较1月份的15560元下降8.8%

4.新建开发项目去化率降低。一季度,西安市住宅交易冷淡,未呈现出2019年初较热的市场交易情况,加之3月份新建开发项目开盘价格偏高,项目去化率降低。重点调查问卷数据显示,1月份,新建商品住宅项目去化率在30%及以下的项目占50%,去化率在30%-60%(含)占40%,去化率在60%以上的占10%。上年同期去化率各项目分别占比为060%40%3月份,新建商品住宅项目去化率在30%及以下的项目占20%,去化率在30%-60%(含)占50%,去化率在60%以上的占30%。上年同期去化率各项目分别占比为10%10%80%

2020年西安新建商品住宅项目去化率

去化率

30%及以下

30-60%

60%以上

1月份占比

50

40

10

上年同期占比

0

60

40

3月份占比

20

50

30

上年同期占比

10

10

80

 

 

 

 

 

 

(二)宝鸡市场调研情况

1.网签数据跳跃性较大。据监测数据显示,一季度,住宅销售成交量跳跃性较大。1月份新建楼盘成交3848套,成交量略高于往期,二手成交536套,二手成交量减少;2月份房地产经纪机构停止带看,成交量大幅下降,新建商品住宅成交357套,二手住宅成交3套;二月底至三月疫情防控成果显现,新建住宅与二手住宅成交量稳步回升,新建商品住宅成交2166套,二手住宅成交423套。

2.新建商品住宅去库存压力较大。据监测数据显示,1月初宝鸡市新建商品住宅可售套数33042套,可售面积435.08万平方米。4月初可售套数35992套,可售面积473.24万平方米,后期新建商品住宅去库存压力较大。

3.房企成交量、中介机构业务量下滑。据宝鸡10家重点房企问卷调查结果,一季度,房地产开发企业成交量普遍减少。某房企负责人表示,企业一季度累计成交44套,销售额2289.03万元,较去年同期下降超过50%,售楼部共计到访510组,不足同期三分之一;另一房企一季度累计成交182套,销售额1.4亿,较去年同期减少41.6%,售楼部到访811组,较去年同期减少51.8%

从宝鸡邦房中介机构了解到,1月份企业二手成交基本未受到影响,2月份未营业,3月初复工后业务成交量较去年同期整体下滑10%;从非凡地产了解到,近期对于二手房市场,客户多处于观望状态,交易较难促成。

(三)咸阳市场调研情况

1.成交量下降明显。一季度,据监测数据显示,咸阳新建商品住宅网签成交3652套,同比减少16.7%1月份临近春节,各大开发商加大营销力度,吸引年终置业及返乡置业的购房客户,新建商品住宅网签成交2201套,同比增长61.1%2月份,所有房企售楼部全部关闭,线下交易处于停滞状态,新建商品住宅网签成交惨淡,成交量仅58套,环同比下降均超九成;3月以来,网签成交量1393套,但仍明显低于去年同期,同比减少19.6%

一季度,咸阳市监测数据显示,二手住宅成交1036套,同比下降20.3%,成交量变化趋势与新建住宅趋同。

2.品牌房企线上销售成主流。在疫情持续发酵的情况下,各房企采取多种举措创新营销方式应对疫情影响,其中线上销售成为主流。据对11家企业调查,81%的房企开通了线上销售,借助贝壳、抖音等平台进行线上认购、VR选房看房。一季度,以融创、碧桂园、万科为主的品牌房企网签成交量占比达到了67.4%

3.部分开发商以价跑量,销售价格下降。面对销售压力和资金周转压力,部分项目会用降价、促销等优惠手段吸引购房者,使得新建商品住宅均价出现阶段性下降。据销量前十的楼盘调查问卷显示,3月份新建商品房销售均价8912元,较1月下降505元;十家重点中介调查问卷显示,3月份二手住宅成交均价8138元、新增挂牌均价7535元,较1月分别下降396元、611元。

二、房地产市场存在的突出问题

    在对重点房企及房屋经纪机构调查中,企业负责人普遍认为疫情对房地产市场冲击较大,楼市交易遭遇长时间“休市”,加重市场观望情绪,市场和企业都在承受很大压力,面临突出问题亟待解决。

1.企业资金回流压力加大。2月份房地产项目施工、销售活动全面陷入停滞,3月份成交量虽有反弹但与同期比缺口仍然很大,企业回款周期拉长,尤其是复工复产以来,资金成本和时间成本明显上升。

2.市场活跃度降低。居民出门看房的意愿下降,各项目售楼部到访人数较低,面临较大的去化压力。

3.项目施工进度缓慢。复工复产伊始,由于用工短缺、材料运输等问题,项目施工建设恢复缓慢。

4.客户和员工流失明显。中介公司来访量、带看量、成交量明显下降,部分企业复工后存在成本压力增大,客户减少,员工流失的问题。

三、企业对政策诉求及建议

新冠疫情下,企业主要面临着成本加大,市场销售冷淡的难题,他们急需有可行性的政策支持。

1.建议政府把控市场,采取有效举措保障原材料企业生产,控制原材料生产成本,市场监督部门对建筑原材料价格进行监管,避免上涨过快。

2.建议政府主管部门在坚守“房住不炒”定位不变的前提下,出台有针对性的纾困政策,例如允许土地价款延期或分期支付、加快按揭贷款资金发放等,为企业短期融资和解决现金流困局带来一定程度利好,帮助企业渡过难关。

3.希望政府切实落实中央有关企业优惠扶持政策,为企业搭建信息平台,尽可能保证对企业信息的畅通和透明。

4.希望政府保障房企稳岗就业,给予房地产企业员工一定的社会补助,对员工社会保险金缴纳给予部分支持。

四、政府各部门出台多项相关政策

疫情发生以来,各地坚决贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府“统筹推进疫情防控和经济社会发展”的决策部署,保持调控政策的稳定性和连续性,及时出台政策措施,全力推动房地产企业复工复产。比如西安市政府听取专家学者、行业协会、房地产企业、金融机构等各方面意见建议,根据房地产企业行业特点,对企业用工短缺问题,企业资金困难问题,项目审批受限问题等突出困难,有针对性地出台多项有利措施;宝鸡市印发《关于加强调控促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,要求进一步完善和优化多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系,因时因地,精准施策,强化监管。积极落实《关于支持新冠肺炎疫情防控期间建筑企业复工复产有关措施的通知》,出台全面落实建筑业企业复工复产扶持措施等举措;咸阳市印发《关于有效应对疫情简化房屋建筑和市政基础设施工程扬尘污染防治方案备案工作的通知》,进一步简化项目施工单位扬尘污染防治方案备案程序、减少中间环节。多措并举,使得房地产市场得以逐步恢复,取得一定效果。

五、预计未来房价走势较为平稳

西安、宝鸡、咸阳房价监测城市问卷调查结果表明,大部分企业认为未来商品房价格将保持稳定。

(一)西安多数调查企业预计未来房地产市场将会恢复常态。调查企业多数认为,从当前情况看,市场交易活跃度仍未完全恢复,疫情的持续影响会导致供应量和销售量有所下降。预计二季度和上半年,西安市房地产开发投资、供应和销售量等市场主要环比指标将会恢复性上涨;如果疫情能够在5月底前结束,基于西安西部中心城市的地位和人口流入实际情况,下半年房地产市场将会回归常态。

(二)咸阳多数企业认为房价不会出现大幅波动。针对家房企、中介机构开展的问卷调研显示,超过七成的涉房企业认为咸阳住宅销售需要2-3个月恢复常态。可以预见,随着疫情逐步得到控制,房地产市场在二季度有望逐渐恢复正常的销售节奏,短期市场供应量回升之下,一季度积压的购房需求也得以在二季度有序释放,届时成交量将明显回升。由于“房住不炒”的总基调不会变化,价格方面无论是新房还是二手房都将会继续保持稳定,不会出现大幅波动。

(三)宝鸡房地产开发企业普遍认为,未来房价将维持稳定态势,成交量继续恢复。宝鸡市重点房地产开发企业房价调查问卷显示,70%的企业认为未来半年房价将保持稳定,20%的企业认为会缓慢上涨。4月初,清明假期宝鸡房地产市场已出现火热购房现象,多家企业推出特价房,尽管房屋楼层均为顶层和底层,但仍然吸引了大批客户,预计五一假期会出现下一波购房高峰,成交量将继续有所回升;各房地产经纪机构普遍认为二手房会稳中有降。宝鸡目前新房库存充足,刚需居民购买新房的倾向更大,二手房交易市场,会出供大于求现象,成交价会低于预期,二手房价格会小幅度降低。

注:商品房平均价格仅呈现问卷调查结果,与整体市场房价无必然关系。


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