2019年西安住宅销售价格涨幅高位趋缓

         

2019年,西安市贯彻国家房地产市场调控的“稳地价、稳房价、稳预期”目标,坚持“房住不炒”的定位不变,遏制投资投机性购房需求,出台限购、限价、限售等房地产调控政策,取得了一定效果。同时,受大量新落户居民的刚性需求增长及2018年房价惯性上涨影响, 2019年,西安新建商品住宅价格累计上涨21.1%,二手住宅价格累计上涨8.8%

一、西安房地产市场调控政策显现

2019年,为了引导合理住房需求,抑制投资投机性购房行为,抑制房价过快上涨,保证房地产市场健康平稳发展,西安市陆续出台了一系列调控措施。

423,西安住房公积金管理中心发布了《西安住房公积金管理中心关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》。从2019513起,实施资金流动性风险防控一级响应措施,暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。

527,西安市政府召开房价调控工作专题会议,提出贯彻落实“房住不炒”,稳定房价七项举措:一是加强供地,加强住房供应;二是两个“摸排”,确保保障房、廉租房供给的落实;三是减少住房市场投资投机炒作,原则上对不在西安落户的限制其购房行为;四是加强房价统计和数据分析工作,客观反映西安房价实际;五是收回闲置住宅工地;六是加强舆论引导,告知消费者,房源供应充足,降低涨价预期;七是给共有产权房办证(分清个人与公有股权比例)。

620,发布《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》。一是要求从市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的,应落户满1年,或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。二是非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的,方可购买1套商品住房或二手住房。三是将临潼区纳入住房限购范围,严格执行我市住房限购政策。

在一系列政策的积极引导下,调控政策显现,下半年开始,西安住宅销售价格月度同比涨幅逐渐收窄,环比涨幅趋于平稳。

二、西安市住宅销售价格运行特点

(一)新建商品住宅同比价格上半年高位运行,下半年涨幅回落较大

2019年,西安新建商品住宅销售同比价格从1月起一路高位运行,到8月份后,涨幅逐月回落,全年累计上涨21.1%,涨幅较2018年增加6.5个百分点。


(二)新建商品住宅环比涨幅波动较为平稳

2019年以来,新建商品住宅销售价格月度环比价格波动较为平稳。前4个月价格涨幅均在1.1%左右波动, 5月环比涨幅最高为2.0%,此后,受“6.20限购政策影响,月度价格涨幅呈持续收窄态势,9-12月,环比涨幅在0.7%上下震荡,月度波幅高低点相差1.3个百分点。


(三)二手住宅销售同比价格涨幅回落幅度大,环比走势较为平稳

在新建商品住宅价格涨幅高位趋稳、下半年大幅回落的带动下,二手房交易价格涨幅回落。2019年,二手住宅销售价格累计上涨8.8%,涨幅较上年同期缩小2.5个百分点。

从同比来观察,二手住宅销售价格各月同比涨幅基本呈回落态势,且回落幅度较大。1-2月,二手住宅销售价格同比均上涨14.8%3-7月涨幅持续小幅回落, 8月后涨幅大幅回落。


从环比来观察,二手住宅销售价格走势较为平缓。前两个月,二手住宅销售价格呈现持平微降态势,进入三月份以后,二手房交易走向活跃,在“金三银四”的传统房地产黄金交易月,分别上涨1.2% 0.9%,随后价格涨幅逐月回落,9月份开始价格呈现连续下降的态势。月度波幅高低点相差2个百分点。

(四)新建住宅成交量、销售面积大幅上涨

据西安市网签销售数据显示, 2019年,西安新建住宅成交量达12.56万套,销售面积1545.1万平方米,分别较2018年上涨21.5%34.2%,成交量、销售面积大幅上涨。

 

20182019年西安新建住宅成交量和销售面积表

 

成交量(套)

销售面积(万平方米)

 

2018

2019

2018

2019

1

6778

14879

71.6

177.6

2

3858

6448

41.6

88.7

3

4582

10940

47.1

129.8

4

5850

10771

62.3

130.0

5

7317

10745

79.3

128.9

6

6803

11191

75.6

137.3

7

6665

11455

70.0

146.8

8

12940

9932

139.9

126.4

9

10348

10125

124.4

125.1

10

10382

8581

118.1

104.4

11

11397

10558

130.0

127.3

12

16481

9977

191.6

122.8

 

103401

125602

1151.5

1545.1

(五)西安商品住宅销售价格环同比价格涨幅排名居前

2019年,从西安市商品住宅销售价格在全国15个副省级城市的排位来看,同比价格涨幅12个月均列第一位(同比涨幅自20183月以来连续21个月列15个副省级城市第一位);全年环比价格涨幅有8个月保持在前三位,4个月涨幅列三位之后。

 

 

 

 

2019年西安市新建住宅价格指数在15副省级城市排位

 

环比位次

同比位次

1

1

1

2

2

1

3

2

1

4

1

1

5

1

1

6

1

1

7

1

1

8

9

1

9

7

1

10

5

1

11

4

1

12

3

1

 

三、对明年价格走势预判

2020年,国家房价政策仍以“三稳”“房住不炒”一以贯之, 西安市政府为了稳定房地产市场健康发展,将会延续多项利好房价举措,进一步稳投资,加大商品住房居住用地供应,摸排“两个20%”确保公租房、廉租房供给,加强宣传引导,严控房价审批环节,优化限购举措,确保房价稳定。另一方面,房地产市场受“新冠肺炎”疫情防控影响,会使上半年市场交易趋冷。如果西安市限购、限价及银行利率调整等政策没有变化,预计2020年,西安新建商品住宅价格整体走势低位运行,二手住宅销售价格呈小幅回落之势。


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