十八大报告中对住房政策要求“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理”,结合中央因城施政,分层调控的大背景,理顺房地产供求关系。五年来,西安楼市在省、市政府政策及引导的良性机制下,本着逐步改善居民居住条件,使“居者有其屋”,逐步提高居民住房质量,提升幸福感的初衷运行较理性,发展较健康。

一、政策引导房地产市场走势效果明显

(一)遇冷则宽,遇热则限

十八大以来,西安市政府能够正确把握市场动向,相时而动,在尊重住房市场自主运行的前提下,充分发挥了政策的引导功能。五年来,先后两次放宽购房门槛,六次收紧购房资格,即“26限”,从差异化信贷、公积金贷款、契税和营业税减免、不动产登记及区域性限购等全方位发力,对“去库存”、稳房价、抑投机起到了积极作用,进一步规范住房金融市场秩序,让住房回归“居住”属性。充分发挥房地产业在改善民生、推动经济发展方面的积极作用,促进房地产市场健康发展。

(二)保障房易租,限价房扩售

西安市政府于20129月起,降低保障房准入门槛,调整了经济适用房申请标准。201311月再次降低准入标准,调整了廉租房、公租房、限价房等三类保障性住房收入准入标准,让更多的中低收入家庭实现“住有所居”的梦想。

2015年把限价商品房申请放开。全面放开限价商品房户籍限制,凡具有西安市居住证的新就业职工、外来务工人员,与西安市居民一样享有限价房申购资格,单身人员申购限价商品房的年龄由25周岁调整为22周岁。住房保障政策出台和实施是对保障住房建设的有力支持,也是引导和规范住房市场的有效手段。

二、西安房地产市场总体上保持健康平稳走势

房地产行业的平稳发展,对国民经济健康可持续发展有着十分重要的作用。西安房地产市场在“双向调控”的政策引导下,同时充分尊重市场的主导地位,鼓励刚需和改善性购房,房企销售更加规范,投机行为得到有效抑制。

(一)新建商品房市场渐入佳境,价格波动前行

1、同比指数V型上扬

从同比来看,2012-2017年西安房地产市场先抑后扬。西安新建商品房销售价格指数在2015年跌入低谷,随后受2015年和2016年连续两年的政策利好影响,新建商品房销售价格同比指数一路上扬。调查数据显示,2012-20178月,西安新建商品房销售价格累计同比指数分别为:100.5107.2104.195.8103.2112.1

2、环比指数四区间接力

五年来,西安新建商品住宅销售价格环比指数大体经历了四个阶段。第一个阶段是20128月至20144月,连续21个月小幅上涨,平均涨幅为0.6%20137月后,涨幅略有收窄;第二个阶段是20145月至20155月,受2013年底货币政策收紧和保障房门槛放低的双重影响,西安楼市经历了整整12个月的冬眠,指数在20148月(-1.4%)跌落至最低点;第三个阶段是20156月至20164月,央行两次降息降准,公积金贷款政策大调整,“营业税五减二免”等一大波利好政策频发,刚需购买者观望情绪波动,指数涨幅在±0.4%之间徘徊;第四个阶段是20165月至今,在利好政策的滞后影响下,加之“二胎”政策全面放开,房地产企业适时创新销售方法,购买者的有效需求得到充分释放,指数上涨力度较大,分别在201610月和20175月高达1.8%。与此同时,同一线、二线城市甚至部分三线城市相比,西安房价处于低位,价值洼地的优势十分明显,在西安投机炒房的行为再次抬头。20174月起西安市政府限购四连发,在保证刚需购房的需求同时,适时遏制了不良投机行为,8月环比指数涨幅迅速收窄至0.3个百分点。

调查资料显示:十八大以来,西安的新建商品住宅价格水平在全国十五个副省级城市中,除2014年指数略高于十五个副省级城市平均指数以外,其余四年均低于平均水平,且位于中等偏下位置。

1:新建商品住宅价格同比累计指数图

3、销售市场速热后降温

十八大以来,西安作为西北重镇,在“一带一路”的发展战略指导下,在“国际化大都市”的着力打造下,新型城镇化建设如火如荼,吸引着购房者纷至沓来,西安楼市销量连年走高。据网签销售数据显示,2012年至今累计销售70万套,2012-2016年,年均销售12.3万套。其中,2016年,在“去库存”主基调的引导下,西安新建商品房销售量高达17.4万套。进入2017年中,在接二连三的限购令下,销售量有所下滑。 

2:西安新建商品房销售量图(单位:万套)

(二)二手住宅交易市场活跃,价格基本低位运行

二手住宅市场与住宅一级市场的关系紧密,不仅有助于促进城市居民住房梯级消费格局的形成,补充和保障中低收入居民的住房需求,而且对市场反应敏锐,有助于促进新建商品房交易量的增长,形成房地产增量市场和存量市场的有效联动,进而实现房地产市场的持续繁荣。2012年至今,西安二手住宅市场交易活跃,价格低位运行。

1、同比指数先抑后扬

受政策和新房市场联动影响,2012年至今西安二手住宅市场价格基本处于低位运行,同比指数的V型走势较明显。调查数据显示,2012-20178月,西安二手住宅销售价格累计指数分别为:98.8102.999.893.397.0103.2

2、环比指数后期翘尾上涨

2013年,二手住宅价格在调整中震荡下行,涨幅逐月收窄,于2014年和2015年长期处于低位下行区间,直至2016年中波动重回上行区间,20178月涨幅为0.9%

调查显示,全国十五个副省级城市二手住宅市场格局清晰,西安二手房交易价格水平远低于全国十五个副省级城市平均水平,排位靠后。

3:二手住宅销售价格同比累计指数图

3、成交量居高不下

十八大以来,西安二手住宅市场较繁荣,特别是自2015年出台“营业税减免”政策后,成交量屡创新高。据网签数据显示,2012年至今累计销售14万套,20174-7月连续四个月销售量均在0.5万套以上。2012-20178月西安二手住宅销售量分别为:0.8万套、1.9万套、1.8万套、2.3套、3.6万套、3.6万套。

4:西安二手住宅成交量图(单位:万套)

三、西安居民收入涨幅远高于房价涨幅

收入水平直接影响着居民购房欲望和消费能力。2012年至2016年,西安城镇居民人均可支配收入连年上涨,年平均增幅达到10.1%,同期西安新建商品房价格增幅为2.2%,西安居民收入涨幅高于房价涨幅近5倍。西安房价相对较低和居民收入不断增长的实际情况,使得西安居民购买住房的冲动较为强烈,幸福感相对较高。

四、西安房地产市场住宅价格走势预判

纵观五年西安楼市发展,西安市政府一手抓抑制投机泡沫,一手抓促进改善型住房建设,充分发挥了市场为基础,政策为引导的作用,促使市场更加趋于理性。十八大以来,政府严格控制保障性住房与商品住宅的配置比例,一大批公租房、廉租房和限价房的加快建设,保障了低收入群体的“有房可居”。西安市作为“西北枢纽”,区域中心城市的影响力,房价相对低位的吸引力,加之“二孩”政策、“返乡”政策的鼓励,来此创业、生活的人会越来越多。但是近期接连的限购政策,会导致西安房地产市场上扬趋势的回落,预计今后一段时间西安房地产市场将保持较为平稳的走势。

 


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